相続登記の義務化はいつから？3年の期限と過料10万円、相続税申告との関係を相続専門税理士が解説

不動産相続 2026-09-18 藤本 敦子

2024年4月1日から、相続登記は義務です。不動産を相続で取得したと知った日から3年以内に申請しないと、10万円以下の過料の対象になります。

それより前の相続で、名義が亡くなった方のままの土地や建物も対象で、こちらの期限は2027年3月31日。

相続税の申告でいらっしゃる方に「登記はどうされていますか」とお聞きすると、たいてい「まだ何も」というお返事です。不動産を相続したときの評価・分割・売却の全体像のなかで、登記だけが期限つきの手続きで、しかも税務署ではなく法務局が相手。忘れられやすいのも無理はありません。

執筆者

相続税専門税理士 / ラクソウ代表

藤本 敦子

中国税理士会 広島西支部所属：登録番号139011。広島県出身。横浜国立大学卒業後、監査法人トーマツ入所。2018年に税理士登録し、相続税の申告を専門に取り扱う税理士事務所を設立。広島テレビのテレビ派にコメンテーター出演。相続税申告、相続対策、コンサルティングなど、資産税業務が得意。

■保有資格
税理士（登録番号：第139011号）
公認会計士（試験合格）

■経歴
広島 ノートルダム清心高等学校 卒業
横浜国立大学 経営学部 卒業
有限責任監査法人トーマツ 入所
藤本敦子税理士事務所 / ラクソウ 設立

■得意分野
・相続税の申告
・生前贈与/遺言書のサポート
・不動産評価の最適化
・二次相続/事業承継の税務アドバイス

1. 相続登記の義務化で決まった3年の期限

田舎の親戚が「登記なんて何十年もしてない」って笑ってたよ。

それ、笑いごとちゃうで。2024年4月から義務になって、放っといたら過料の対象や。

でも昔の相続は関係ないんでしょ？

それがちゃうねん。昔の相続で名義がそのままの不動産も、2027年3月末までに登記せなあかんことになっとる。

1-1. 2024年4月1日から始まった申請の義務

登記簿の名義を、亡くなった方から相続した人に書き換える。これが相続登記で、2024年4月1日から法律上の義務になりました。

以前は期限がなく、やってもやらなくても罰則がなかったので、何代も前の名義のままの土地が全国に積み上がりました。持ち主が分からない土地は公共事業や災害復旧の妨げになり、所有者不明土地問題と呼ばれて、その対策として義務化が入った、という経緯です。

義務化の対象は、土地も建物も、全国のすべての不動産。田舎の山林1筆でも、都心のマンション1室でも同じです。

1-2. 取得を知った日から数える3年の起算点

数え始めるのは、不動産を相続で取得したことを知った日。

遺言で不動産をもらった方も同じで、遺言の存在を知り、自分がその不動産を取得したと分かった日から3年を数えます。

1-3. 施行前の相続は2027年3月31日が期限

「祖父の名義のままなんですが、もう関係ないですよね」

関係あります。

祖父の代から名義が変わっていない実家。ご相談はとても多いんです。相続人の数が孫やひ孫の代まで広がっているほど、戸籍を集めるだけで何か月もかかってしまいます。2027年3月は、思っているより近い。

参考：相続登記の申請義務化について（法務省）

2. 期限を過ぎたときの過料10万円と正当な理由

過料は10万円以下や。けど、期限の翌日にいきなり請求書が来るわけやないで。

えっ、じゃあどうやって決まるの。

まず法務局から「申請してください」て催告が来るんやで。それでも理由なく放っといたときだけ、裁判所に話がいくねん。

2-1. 登記官の催告から裁判所の判断までの流れ

税金の加算税とは違って、過料を決めるのは裁判所です。

税務署が加算税を自分で課すのとは仕組みが違います。登記官にできるのは催告と通知までで、10万円以下の過料を決めるのは裁判所。期限の翌日にいきなり請求書が届くことはありません。

2-2. 正当な理由と認められる5つの事情

法務省が例として示している事情は、次の5つです。

「忙しかった」「知らなかった」は入っていません。ご家族で話し合いが進んでいないだけの状態も、争いがあるとまでは言えないことが多い。そういうときに使うのが、相続人申告登記です。

2-3. 登記をしないまま置いておくことの実害

過料より困るのは、不動産が動かせないことです。

名義が亡くなった方のままでは、売ることも、担保に入れて借りることもできません。相続人のひとりが亡くなると、その人の相続人がさらに加わって、話し合う相手が増えていく。孫の代で相続人が20人というご家庭は、決して珍しくありません。

相続専門税理士 藤本のチェックポイント

数年前、お祖父様名義の土地を売りたいというご相談で戸籍をたどったところ、相続人が3つの県に散らばって20人を超えていました。ひとりずつ手紙を書いて、遺産分割協議書に判をもらうだけで1年近く。売却どころか、その間に相続人がまたひとり増えました。名義がお祖父様やお父様のままの不動産があるなら、今年のうちに戸籍だけでも集めておいてくださいね。

参考：相続登記の申請義務化に関するQ＆A（法務省）

3. 遺産分割が長引くときの相続人申告登記

話し合いが終わらないと登記はできないんだから、3年は無理だよね。

ちゃうちゃう。話し合いが終わってへんときのために、相続人申告登記いう新しい手続きができたんや。

それをすれば、義務は果たしたことになるの？

せや。ただし仮の登記みたいなもんやから、話がまとまったら本番の登記がいるで。

3-1. 相続人であることだけを申し出る新しい登記

「登記簿の持ち主が亡くなり、自分がその相続人です」。法務局にそう申し出るだけの手続きが、2024年4月1日に義務化と一緒にできました。相続人申告登記です。

誰がどの不動産を取得するかは、決まっていなくてかまいません。自分が相続人だと分かる戸籍を添えて法務局に申し出ると、登記官が申出人の氏名と住所を登記簿に付け加えます。

3-2. 1人で申し出られて登録免許税もかからない手続き

章の頭に並べた表のとおり、通常の相続登記との違いは5つ。なかでも効いてくるのは最初の3つです。

通常の相続登記だと相続人全員の戸籍と遺産分割協議書をそろえ、固定資産税評価額の0.4%を納めて申請します。兄弟が3人いれば3人分の戸籍と印鑑証明書が要りますし、誰が取得するかでもめていれば協議書そのものが作れません。相続人申告登記はそこを全部飛ばして、自分が相続人だと分かる戸籍だけを持って窓口へ行けば済む。法務局の窓口のほか、オンラインでも申し出られます。

登録免許税なし、単独で可。この2点だけ覚えておけば十分です。

3-3. 分割がまとまった日から3年以内の本登記

遺産分割協議で誰が不動産を取得するか決まったら、その日から3年以内に、あらためて名義を書き換える相続登記が必要です。申し出て終わり、ではないところに気をつけてください。法定相続分どおりにいったん全員の共有で登記する方法もありますが、あとで分割が決まったときに登記をやり直すことになるので、手戻りを避けるなら相続人申告登記のほうが向いています。

相続専門税理士 藤本のチェックポイント

相続人申告登記を済ませて安心して、遺産分割のほうが止まっていませんか。申し出はあくまで「相続人です」と名乗った状態で、不動産を売るにも貸すにも、本登記まで進まないと動かせません。3年の猶予は、話し合いを進めるための時間だと思ってくださいね。

参考：相続人申告登記について（法務省）

4. 登録免許税0.4%と相続登記の必要書類

自分でやれば司法書士代が浮くよね。

浮くで。せやけど、戸籍集めと申請書の書き方で1か月かかることもあるし、登録免許税の計算違いも多いんや。

どっちにしても登録免許税はかかるの？

せやねん。自分でやっても司法書士に頼んでも、登録免許税は同じ額や。浮くんは報酬の分だけやな。

4-1. 固定資産税評価額の0.4%でかかる登録免許税

もとになるのは市区町村が固定資産税のために付けている固定資産税評価額で、相続税の評価額とは別の数字。毎年春に届く固定資産税の課税明細書に載っています。土地と建物それぞれの評価額を合計してから、1,000分の4を掛けます。

4-2. 100万円以下の土地に使える免税措置

地方の山林。道路の一部になっている細長い土地。共有の私道。こうした土地は固定資産税評価額が100万円に届かないことが多く、その場合は登録免許税がかかりません。2027年3月31日までの登記に限った免税措置です。

4-3. 司法書士に頼むときの報酬と自分でやる線引き

司法書士の報酬は事務所ごとに自由に決められていて、国や司法書士会が示す相場の統計は2026年時点でありません。不動産の数、相続人の数、戸籍の取り寄せまで頼むかどうかで変わるので、複数の事務所で見積もりを取るのがいちばん確実です。

自分でやるか頼むかの線引きは、こう考えてみてください。

相続人が配偶者と子だけで、不動産は自宅1か所、遺産分割協議書もすでにある。そういうご家庭なら、ご自身で申請しても難しくありません。

相続税の申告を税理士に頼む方は、登記も一緒に相談してみてください。当事務所も提携の司法書士と連携して、申告と登記を同じ資料でまとめて進めています。

4-4. 相続登記の申請でそろえる書類

遺産分割協議で取得する場合の主な書類です。

この戸籍の束は、相続税の申告でも銀行の相続手続きでも使います。

参考：登録免許税の税額表（国税庁）

参考：相続登記の登録免許税の免税措置について（法務局）

5. 相続税の申告と相続登記の関係

相続税の申告も10か月って聞いた。登記が終わってないと出せないのかな。

出せるで。申告と登記は別の手続きやから、登記が済んでへんくても申告はできる。心配いらんで。

5-1. 申告は10か月で登記は3年という別々の期限

10か月と3年。相続税の申告・納付は亡くなったことを知った日の翌日から10か月以内、相続登記は取得を知った日から3年以内です。

期限が違うだけでなく、出す先も違います。

順番としては10か月の申告のほうが先に来ますから、その申告の準備で集めた戸籍の束と遺産分割協議書をそのまま法務局に持ち込んで登記に進むのが、いちばん無駄のない段取りなんです。

5-2. 登記が済んでいなくても出せる相続税の申告

相続税の申告書に添える書類は、相続人全員が分かる戸籍と、遺言書か遺産分割協議書の写し。登記事項証明書は、申告の添付書類に入っていません。名義が亡くなった方のままでも、申告書は受け付けてもらえます。

ただし、不動産の評価には登記簿の地積や地目を使うので、登記事項証明書そのものは取り寄せます。取り寄せることと、名義を書き換えることは別の話です。

5-3. 80%減の特例に効くのは登記ではなく遺産分割

自宅の土地の評価額を最大80%下げる小規模宅地等の特例と、配偶者の税額軽減。この2つは、誰がその財産を取得するか決まっていることが条件で、条件になっているのは遺産分割であって登記ではありません。

逆に言えば、登記を先に済ませても、10か月までに分割がまとまらなければ特例は使えない。その場合は「申告期限後3年以内の分割見込書」を申告書に付けておき、分割が決まってから更正の請求で取り戻します。

5-4. 登記費用が遺産から引ける債務にならない理由

「登記にかかった9万円は、相続税の計算で引けますか」と聞かれることがあります。

相続税の計算で遺産から差し引けるのは、亡くなった時点で確実にあった借金や未払金です。葬式費用は例外として引けますが、登記費用にそうした特別扱いはありません。

5-5. 売るなら3年10か月で締め切られる取得費加算

相続した不動産を売るときに、納めた相続税の一部を取得費に足して譲渡所得税を減らせる特例があります。使えるのは相続開始の翌日から、相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日まで。合わせて3年10か月です。

売るには、その前に自分の名義にする登記が要ります。登記を後回しにしているうちに、この3年10か月が過ぎてしまう。そういうケースが、実際に少なくないんです。

相続専門税理士 藤本のチェックポイント

売るかどうか迷っている不動産ほど、先に登記だけ済ませておいてくださいね。

参考：相続財産を譲渡した場合の取得費の特例（国税庁）

関連記事：土地の相続税はいくら？計算方法と最大80%減の特例を税理士が解説

関連記事：相続した不動産の売却にかかる税金と流れ 3年10か月の期限まで相続専門税理士が解説

6. 2026年から加わる不動産の新しい制度

ついでに、2026年から始まった話も押さえとこか。登記まわりは今も変わり続けとるんやで。

まだ何かあるの。覚えきれないよ。

3つだけやで。住所変更の登記、持ってる不動産の一覧、いらん土地を国に返す制度。順に見ていこか。

6-1. 住所や氏名が変わったときの登記義務

2026年4月1日から、不動産の持ち主が引っ越したり結婚で姓が変わったりしたときの登記も義務になりました。変更から2年以内に申請しないと、5万円以下の過料の対象です。

相続登記とは別の義務です。相続で名義を受けたあと引っ越した方は、こちらも忘れずに。

6-2. 名義の不動産を一覧にする所有不動産記録証明制度

亡くなった方の名義の不動産を、全国分まとめて一覧にして証明してもらえる。2026年2月2日から法務局で始まった制度で、相続人が請求できます。手数料は窓口で1通1,600円。

ご家族が知らなかった土地が見つかることがあるので、相続税の申告前に一度取っておくと安心です。申告漏れは、こういうところから起きます。

6-3. 手放したい土地を国に引き取ってもらう制度

相続した山林や田畑を使う予定がなく、売ることも難しいときは、2023年に始まった相続土地国庫帰属制度で国に引き取ってもらう道があります。審査手数料は土地1筆あたり14,000円。承認されると、10年分の管理費に当たる負担金を一度だけ納めます。

建物がある土地や境界が不明な土地は対象外。そして、引き取ってもらうにも、まず自分の名義に登記してからになります。

参考：不動産の相続登記義務化！過去の相続分は？（政府広報オンライン）

参考：相続土地国庫帰属制度の概要（法務省）

まとめ

相続登記は2024年4月1日から義務になり、相続で不動産を取得したと知った日から3年以内に申請します。それより前の相続で登記が済んでいないものは、2027年3月31日まで。正当な理由なく過ぎると、10万円以下の過料の対象です。

遺産分割が終わらないなら相続人申告登記で3年の義務を果たし、まとまってから3年以内に本登記。費用は登録免許税が固定資産税評価額の0.4%で、100万円以下の土地は2027年3月末まで免税です。

相続税の申告は10か月、登記は3年。申告の準備で集めた戸籍と協議書を、そのまま登記に使うのがいちばん近道で、売る予定がある不動産は取得費加算の3年10か月に間に合うよう、申告と一緒に登記まで済ませておく。それが、私が申告のたびにお伝えしていることです。

よくある質問