相続は現金と不動産どっちが得？1億円の税額差と不動産で残す4つの注意点を相続専門税理士が解説

不動産相続 2026-09-23 藤本 敦子

「現金で残すのと、アパートを建てておくのと、結局どっちが得なんですか」

相続税だけで比べるなら、不動産のほうが有利です。1億円をすべて現金で残すと子2人の相続税は770万円。半分を賃貸アパートにしておけば、試算では441万円まで下がります。

ただ、家族の手元に残るお金で比べると、話は変わってきます。

不動産の相続でよくあるのは、分けにくい、相続税を払う現金が足りない、売ろうとしたら思ったより安かった、というお悩みです。

執筆者

相続税専門税理士 / ラクソウ代表

藤本 敦子

中国税理士会 広島西支部所属：登録番号139011。広島県出身。横浜国立大学卒業後、監査法人トーマツ入所。2018年に税理士登録し、相続税の申告を専門に取り扱う税理士事務所を設立。広島テレビのテレビ派にコメンテーター出演。相続税申告、相続対策、コンサルティングなど、資産税業務が得意。

■保有資格
税理士（登録番号：第139011号）
公認会計士（試験合格）

■経歴
広島 ノートルダム清心高等学校 卒業
横浜国立大学 経営学部 卒業
有限責任監査法人トーマツ 入所
藤本敦子税理士事務所 / ラクソウ 設立

■得意分野
・相続税の申告
・生前贈与/遺言書のサポート
・不動産評価の最適化
・二次相続/事業承継の税務アドバイス

1. 相続税だけで比べると不動産が有利な理由

相続税だけやったら、不動産のほうが安うなるんやで。

同じ1億円なのに？

せや。不動産は「評価額」で測るねん。

1-1. 現金は額面、不動産は評価額という計算の違い

現金や預金は、亡くなった日の残高がそのまま相続税の対象になります。1億円は1億円のまま。

不動産は違います。土地は路線価、建物は固定資産税評価額という物差しで評価します。

どちらも、実際に売れる値段（時価）より低めに決められています。

1-2. 路線価は公示価格の8割程度という土地の評価

路線価は、国税庁が毎年7月1日に公表する土地の値段です。地価公示価格などの80%程度を目安に決められています。

土地の相続税評価額は、この路線価に面積をかけ、土地の形に合わせて調整して出します。

1-3. 建物の固定資産税評価額と貸家の3割減

建物は、固定資産税評価額がそのまま評価額。

人に貸している場合は、借りている人の権利の分だけ評価が下がります。

貸家は固定資産税評価額×（1－30%×賃貸割合）、貸家の土地は自用地の評価×（1－借地権割合×30%×賃貸割合）で計算します。表の70%と82%は、満室で借地権割合60%の地域の場合です。

参考：令和8年分の路線価等について（国税庁）

参考：No.4602 土地家屋の評価（国税庁）

関連記事：土地の相続税はいくら？計算方法と最大80%減の特例を税理士が解説

2. 1億円を現金と不動産で残したときの税額比較

330万円も違うんだ。

満室の前提やで。空室が多いと差は縮むねん。

2-1. すべて現金で残した場合の相続税770万円

現金1億円は、そのまま1億円として計算します。基礎控除4,200万円を引いた5,800万円に税率がかかり、子2人で770万円です。

現金には、評価で減らせる余地がありません。

2-2. 半分を賃貸アパートにした場合の441万円

同じ1億円のうち5,000万円をアパートに変えておくと、アパートの評価は2,808万円まで下がります。

相続税は441万2,000円で、現金のままより328万8,000円少なくなります。

2-3. 自宅の土地に使える小規模宅地等の特例

自宅の土地には、もうひとつ大きな仕組みがあるんですよ。

亡くなった方と同居していた子や配偶者が自宅の土地を引き継ぐと、小規模宅地等の特例で330㎡までの評価額を80%減らせる場合があります。評価額4,000万円の土地なら800万円です。

現金には、こうした減額はないんです。

参考：No.4124 小規模宅地等の特例（国税庁）

関連記事：相続税の計算方法と早見表【2026年最新】専門税理士が図解で解説

3. 不動産で残すと家族が困る4つの場面

じゃあ、全部不動産にすればいいんだね。

税金だけ見たらそうやな。

ほかに何かあるの？

分けにくい、払えへん、手間、値下がり。この4つやで。

3-1. 分けにくさと共有名義のトラブル

現金は1円単位で分けられます。アパート1棟は、半分に切れません。

よくある分け方は2つ。どちらにも弱点があります。

• 代償分割：1人が引き継ぎ、ほかの兄弟にお金を払って釣り合いをとる。そのお金がなければ、話し合いは止まってしまう
• 共有：「とりあえず兄弟で共有に」と決める。売るには共有者全員の同意が必要で、次の相続で持ち主はさらに増えていく（民法251条）

3-2. 10か月以内の現金納付に足りない相続税

相続税は、亡くなったことを知った日の翌日から10か月以内に、現金で一括して納めるのが原則です。

遺産の大半が不動産だと、相続人が自分の預金から払うことになります。

分割で払う延納や物納もありますが、利子税がかかったり、国が引き受ける不動産に条件があったりと、どれも手間がかかります。

税金が328万円安くなっても、払う現金がなければ家族は困ります。

3-3. 空室・修繕・固定資産税という持ち出し

アパートは、相続したその日から大家業。

• 空室が出れば家賃が入らない
• 屋根や外壁の修繕費がかかる
• 固定資産税が毎年かかる

築年数が古いアパートほど、評価減より修繕費のほうが大きくなることがあります。

3-4. 売るときの値下がりと仲介業者の査定額

相続税の期限に追われて売ると、相場より安く手放しがちです。

不動産会社の買い取りは、相場より低い価格になります。一般の買主を探せば相場に近づきますが、半年から1年ほどかかることもあります。

「早く売りたい」と「高く売りたい」は、なかなか両立しません。

相続専門税理士 藤本のチェックポイント

ご相談いただくなかで多いのが、「評価額は下がったのに、払うお金がない」というお悩みです。10か月後に現金で払うところまで、一緒に見てくださいね。

参考：No.4205 相続税の申告と納税（国税庁）

関連記事：相続税の納付方法は6種類 納付書の書き方と払えないときの手当てを相続専門税理士が解説

4. 現金で残すほうが家族にやさしいケース

現金のほうがいい家族もいるんだね。

おるおる。兄弟できっちり分けたい家はそうやな。

4-1. 相続人が複数で公平に分けたい家族

子が3人いて、遺産が自宅と預金だけ。こういうご家族では、自宅を継ぐ1人と、ほかの2人の取り分をどう合わせるかで話し合いが長引きます。

現金なら3等分で終わり。

話し合いがすぐ終わること自体が、現金の大きな価値だと思います。

4-2. 評価額では揉めず、時価で揉める遺産分割

相続税の計算は評価額。でも、兄弟で分けるときに話に出るのは「いくらで売れるか」という時価のほうです。

税金の上では同じ額でも、アパートが4,500万円で売れる物件なら、長女は「1,500万円少ない」と感じます。

評価額の差は、税務署には通じても兄弟のあいだでは通じない。そういう場面を何度も見てきました。

不動産会社3社に査定を頼んで、3つとも違う数字が出るのもよくあることなんです。どの数字で分けるかから話し合い直すので、遺産分割は長引きます。

4-3. 相続後すぐに使うお金が必要な場合

残された配偶者の生活費や、介護施設の入居一時金。相続のあとすぐに100万円単位のお金が要るご家族は少なくありません。

不動産は、売れるまでお金になりません。亡くなった方の預金も、口座の凍結が解けるまでは自由に引き出せないことがあります。

相続専門税理士 藤本のチェックポイント

現金で残すか不動産で残すかは、相続税の額だけでなく、残されたご家族の暮らしで決めていいんですよ。

関連記事：死亡保険金の受取人は誰にすべき？3つの選び方を相続専門税理士が解説

5. 相続直前の不動産購入が否認された最高裁判決

亡くなる前に借金して不動産を買えば、もっと安くなる？

ちゃうちゃう。それで最高裁まで争って負けた家族がおるんや。

やりすぎはだめってことだね。

5-1. 借入れで14億円近い不動産を買った相続の結末

この事件では、亡くなった方が2009年に、合計10億円を超える借入れで賃貸用の不動産2件を買いました。購入価格は8億3,700万円と5億5,000万円です。亡くなったのは2012年6月でした。

相続税の申告では、2件を通常のルールで評価して約3億3,000万円。借入金を差し引くと、相続税は0円になっていました。購入と借入れがなければ、課税価格は6億円を超えていたとされています。

税務署は、不動産鑑定士の評価額（7億5,400万円と5億1,900万円）で計算し直しました。最高裁は、この課税を正しいと判断しています。

5-2. 時価で課税し直される「特別の事情」

最高裁は、評価額と時価の差が大きいだけでは足りないとしました。相続税を減らすことを分かったうえで、あえて購入と借入れを計画したという事情があったから、時価での課税が認められたのです。

何十年も前から持っているアパートや、住むために買った自宅まで、評価通達6で否認されるわけではありません。

5-3. 2024年1月から変わった分譲マンションの評価

分譲マンションの評価も変わりました。

2024年1月1日以後の相続では、次の4つから時価との開きを計算します。

• 築年数
• 建物の階数
• 部屋のある階
• 敷地の持分

開きが大きい部屋ほど、評価額が引き上げられます。

タワーマンションの高層階を買って評価額を下げる方法は、以前ほど効かなくなっています。

参考：最高裁令和4年4月19日判決（税務訴訟資料・国税庁）

参考：No.4667 居住用の区分所有財産の評価（国税庁）

関連記事：【2026年最新】不動産相続の「手残り」を最大化する評価・分割・売却の戦略を税理士が解説

6. 現金と不動産の配分を決める順番と相談の時期

配分は、払うお金と分け方から決めるんやで。

税金が安いほうからじゃないんだ。

せや。評価の差の話はそのあとや。

6-1. 納税資金と分け方を先に決める理由

税額の比較から入ると、どうしても「不動産を増やそう」という話になりがちです。

でも、先に決めたいのは、納税資金と分け方。この2つが固まっていれば、不動産を増やしても家族は困りません。

6-2. 評価差を使うなら賃貸と自宅から

評価の差を使うなら、まずは自宅と、すでに持っている賃貸不動産からです。

賃貸物件が3棟、4棟と増えてきたら、賃貸不動産の法人化を考える段階に入ります。

6-3. 二次相続まで通した配分の試算

夫婦のどちらかが亡くなったとき（一次相続）と、残された方が亡くなったとき（二次相続）では、配偶者の税額軽減（1億6,000万円まで非課税）が使えるかどうかも、相続人の数も変わります。

一次相続で配偶者が不動産を多く受け取ると、二次相続で子が払う相続税と、その現金の問題が先送りになるだけ、ということもあります。

配分は、二次相続まで通して試算してから決めるのがおすすめです。

相続専門税理士 藤本のチェックポイント

現金と不動産の割合を変えられるのは、亡くなる前だけです。まずは今の財産で相続税がいくらになるか、払う現金が足りるかを一緒に確かめてみませんか。

関連記事：相続税の配偶者控除で1.6億円まで非課税にする計算を税理士が徹底解説

まとめ

相続税だけで比べるなら、不動産のほうが有利です。

現金は額面のまま。土地は路線価で公示価格の8割ほど、建物は固定資産税評価額で、貸していればさらに下がります。1億円のうち半分を賃貸アパートにするだけで、子2人の相続税は770万円から441万円になりました。

ただ、不動産で残すと、分けにくい・納税の現金が足りない・修繕や空室の持ち出し・急いで売ると安い、という4つの場面が待っています。兄弟で分けるときは時価で話が進むので、税金で得をした分が、そのまま不公平感になることも。

相続直前に借入れで不動産を買う方法は、最高裁で否認された例もあります。

家族にとって得かどうかを決めるのは、税額より先に、納税資金と分け方です。

よくある質問