【不動産相続】評価・分割・売却で「手残り」を最大化する完全ロードマップ

相続コラム 2025-11-27 藤本 敦子

【不動産相続】評価・分割・売却で「手残り」を最大化する完全ロードマップ

「相続した不動産、結局いくら手元に残るのだろう？」——そんな不安を抱えていませんか。

不動産相続では、相続税の申告・納付だけでなく、遺産分割の方法や売却のタイミングによって、最終的に手元に残る金額が大きく変わります。

本記事では、相続税申告が必要な方に向けて、不動産相続の「手残り」を最大化するための戦略を、相続専門の税理士が徹底解説します。

評価額の適正化、分割方法の選択、売却時の節税特例——これら3つのポイントを押さえることで、数百万円単位で手残りが変わることも珍しくありません。ぜひ最後までお読みいただき、ご自身の相続対策にお役立てください。

不動産相続の知識がない方でも理解できるよう、専門的な内容もできるだけやさしく丁寧に解説しています。

読み終える頃には、不動産相続で「手残り」を最大化するための基礎知識と具体的な戦略がしっかりと身につく内容になっていますので、ぜひ参考にしていただければ幸いです。

執筆者

相続税専門税理士 / ラクソウ代表

敦子 藤本

中国税理士会 広島西支部所属：登録番号139011。広島県出身。横浜国立大学卒業後、監査法人トーマツ入所。2018年に税理士登録し、相続税の申告を専門に取り扱う税理士事務所を設立。相続税申告、相続対策、コンサルティングなど、資産税業務が得意。

■保有資格
税理士（登録番号：第139011号）
公認会計士（試験合格）

■経歴
広島 ノートルダム清心高等学校 卒業
横浜国立大学 経営学部 卒業
有限責任監査法人トーマツ 入所
藤本敦子税理士事務所 / ラクソウ 設立

■得意分野
・相続税の申告
・生前贈与/遺言書のサポート
・小規模宅地等の特例
・土地評価の最適化
・二次相続/事業承継の税務アドバイス

■執筆への想い
相続は、人生の中でも数少ない、そして非常に重たい出来事のひとつです。 不安や悩みを抱える方に、少しでも安心して一歩を踏み出してもらえるよう、税理士として専門的な視点から、丁寧でわかりやすい情報発信を心がけています。

1. 不動産相続で「手残り」を最大化するとは？全体像と本記事の読み方

不動産を相続したけど、結局いくら手元に残るの？税金がたくさん引かれそうで不安だな…

相続税だけやなくて、売るときの税金も考えなあかんで！評価・分割・売却の3つを押さえれば、手残りは大きく変わるんや

1-1. 「手残り」とは何か？相続後に残る本当の金額

不動産相続における「手残り」とは、相続財産の価値から各種税金や諸費用を差し引いた後に、実際に手元に残る金額のことです。

具体的には、次の計算式で表されます。

多くの方は相続税の金額ばかりに目が向きがちですが、不動産を売却する場合は譲渡所得税も大きな負担となります。また、登記費用や不動産仲介手数料、測量費用なども無視できない金額です。

たとえば、相続税評価額5,000万円の土地を相続し、6,000万円で売却できたとしても、相続税で500万円、譲渡所得税で400万円、諸費用で300万円かかれば、手残りは4,800万円となります。

この「手残り」を最大化することが、不動産相続における最も重要な目標です。

1-2. 不動産相続の全体フローと3つの最適化ポイント

不動産相続の手続きは、大きく分けて次の流れで進みます。

この一連の流れの中で、手残りを最大化するためのポイントは次の3つです。

本記事では、これら3つのポイントについて詳しく解説していきます。

1-3. 【まず確認】相続税申告が必要な基準と期限

相続税の申告が必要かどうかは、遺産総額が「基礎控除額」を超えるかどうかで決まります。基礎控除額の計算式は次のとおりです。

たとえば、法定相続人が配偶者と子ども2人の計3人であれば、基礎控除額は4,800万円となります。遺産総額がこの金額を超える場合に、相続税の申告が必要です。

また、不動産相続においては、以下の期限を必ず押さえておいてください。

これらの期限を過ぎると、延滞税や過料が発生したり、使えるはずの特例が使えなくなったりします。

特に「取得費加算の特例」は手残りに大きく影響するため、売却を検討している方は期限を強く意識してください。

2. 【評価額の最適化】相続税を左右する不動産評価の仕組みと節税特例

不動産は現金より相続税が安くなるって聞いたけど、本当なの？

ほんまやで！不動産は「相続税評価額」で計算されるから、時価より低くなることが多いんや。評価の仕組みを知っておくと節税につながるで

2-1. なぜ不動産は現金より相続税が安くなるのか

「不動産で持っていると相続税対策になる」という話を聞いたことがあるかもしれません。これは事実であり、その理由は「相続税評価額」の算出方法にあります。

現金や預貯金は、額面そのままが相続税評価額となります。1億円の預金は、そのまま1億円として評価されます。

一方、不動産の相続税評価額は、一般的に時価よりも低くなります。土地は「路線価」、建物は「固定資産税評価額」で評価されるためです。

たとえば、時価1億円の土地を購入した場合、相続税評価額はおおよそ8,000万円程度となります。つまり、1億円の現金を持っているよりも、1億円で土地を購入したほうが、相続税の計算上は2,000万円分「財産が少ない」とみなされるのです。

さらに、その土地にアパートを建てて賃貸すれば、「貸家建付地」として評価額がさらに下がります。この仕組みを利用した相続税対策が広く行われています。

2-2. 土地の評価方法：路線価方式と倍率方式の基本

土地の相続税評価額を算出する方法には、「路線価方式」と「倍率方式」の2つがあります。

路線価方式は、市街地にある土地に適用される方法です。国税庁が毎年発表する「路線価図」に基づき、その土地が面する道路に付された1㎡あたりの価格（路線価）に、土地の面積を掛けて計算します。

倍率方式は、路線価が定められていない地域（主に郊外や農村部）の土地に適用されます。固定資産税評価額に、国税庁が定めた倍率を掛けて計算します。

路線価図や倍率表は、国税庁のホームページで無料で確認できます。ご自身の土地がどの方式で評価されるかを確認し、おおよその評価額を把握しておくことをおすすめします。

2-3. 評価額を下げる補正項目（奥行・不整形・セットバックなど）

路線価方式で土地を評価する場合、土地の形状や利用状況に応じて、さまざまな「補正」を行うことができます。これらの補正を適切に適用することで、評価額を下げ、相続税を節税できる可能性があります。

主な補正項目は以下のとおりです。

これらの補正は専門的な知識が必要であり、税理士によって評価額に差が出ることも少なくありません。不動産評価に精通した税理士に依頼することで、見落としがちな補正項目を適用し、適正な評価額を算出することが可能です。

プロが押さえるチェックポイント

土地の評価は「机上の計算」だけでは適正な評価額が出せません。現地調査で実際の形状・高低差・周辺環境を確認することで、見落とされがちな補正項目が見つかることがあります。特に不整形地やがけ地を含む土地は、専門家による現地確認が評価額を大きく左右します。

2-4. 【最重要】相続税を最大80％減できる「小規模宅地等の特例」の要件と落とし穴

不動産相続において最も重要な節税特例が「小規模宅地等の特例」です。この特例を適用できれば、土地の相続税評価額を最大80％減額することができます。

たとえば、相続税評価額5,000万円の土地に80％減額が適用されれば、評価額は1,000万円となり、相続税が大幅に軽減されます。

小規模宅地等の特例には、主に次の3つの区分があります。

小規模宅地等の特例の適用可否は、手残りに数百万円から数千万円の差をもたらします。要件が複雑なため、必ず相続専門の税理士に相談することをおすすめします。

2-5. 建物の評価と貸家・貸家建付地の評価減

建物の相続税評価額は、「固定資産税評価額」がそのまま適用されます。固定資産税評価額は、建物の再建築価格から経年劣化を考慮した金額であり、一般的に時価の50〜70％程度とされています。

また、建物や土地を賃貸している場合は、さらに評価額が下がります。

このように、賃貸物件を所有している場合は評価減の恩恵を受けられますが、空室があると賃貸割合が下がり、評価減の効果も薄れます。相続税申告の際は、賃貸状況を正確に把握することが重要です。

3. 【分割方法の最適化】揉めない・損しない遺産分割の選び方

兄弟で不動産を分けるとき、どうやって分ければいいの？共有にしておけば公平かな？

共有名義は絶対あかん！将来トラブルの原因になるで。現物分割・代償分割・換価分割の3つから選ぶんや

3-1. 現物分割・代償分割・換価分割の3つを比較

不動産を含む遺産の分割方法には、主に次の3つがあります。それぞれのメリット・デメリットを理解し、ご家族の状況に合った方法を選択することが重要です。

3-2. 【要注意】「共有名義」は絶対に避けるべき理由

遺産分割がまとまらないとき、安易に「とりあえず共有にしておこう」と考える方がいます。しかし、不動産の共有名義は将来のトラブルの原因となるため、絶対に避けるべきです。

共有状態を解消するには、共有物分割請求という法的手続きが必要になり、費用と時間がかかります。最初から共有を避け、現物分割・代償分割・換価分割のいずれかを選択することが賢明です。

プロが押さえるチェックポイント

「とりあえず共有」は相続の現場で最も多い失敗パターンです。兄弟間では問題なくても、次世代（いとこ同士）になると関係性が希薄になり、売却や活用の合意形成が極めて困難になります。今は良好な関係でも、10年後・20年後を見据えた分割方法を選択することが重要です。

3-3. 納税資金がない・公平に分けたいなら「換価分割」が最適解

相続財産の大部分が不動産で、現金が少ない場合、相続税の納付資金の確保が課題となります。このような場合、換価分割（不動産を売却して代金を分ける方法）が最も現実的な選択肢となります。

換価分割を選択する場合は、遺産分割協議書に「換価分割である旨」を明記することが重要です。これにより、売却時の譲渡所得税の取り扱いが明確になります。

4. 【売却戦略の最適化】譲渡所得税を抑えて手残りを最大化する方法

相続した不動産を売ろうと思うんだけど、相続税以外にも税金がかかるの？

売却すると「譲渡所得税」がかかるで！でも「取得費加算の特例」や「空き家の3,000万円控除」を使えば大幅に節税できるんや。ただし期限があるから要注意やで

4-1. 相続不動産を売却したときにかかる税金の全体像

相続した不動産を売却すると、「譲渡所得税」がかかります。これは相続税とは別の税金であり、売却益（譲渡所得）に対して課税されます。

譲渡所得の計算式は次のとおりです。

譲渡所得税の税率は、不動産の所有期間によって異なります。相続の場合、被相続人の取得日を引き継ぐため、多くのケースで「長期譲渡所得」に該当します。

4-2. 【期限厳守】相続から3年以内に使える「取得費加算の特例」

相続した不動産を売却する際に、ぜひ活用したいのが「取得費加算の特例」です。この特例は、相続税の一部を取得費に加算することで、譲渡所得税を軽減するものです。

たとえば、相続税を1,000万円支払い、相続財産1億円のうち4,000万円の不動産を売却した場合、400万円（＝1,000万円×40％）を取得費に加算できます。これにより譲渡所得が400万円減り、譲渡所得税が約80万円軽減されます。

売却を検討している方は、この期限を常に意識し、余裕を持ったスケジュールで売却活動を進めることが重要です。

プロが押さえるチェックポイント

取得費加算の特例は「相続税申告期限の翌日から3年以内」という期限が絶対条件です。不動産売却は買い手が見つかるまでに時間がかかることも多く、期限ギリギリで焦って安値売却するケースも少なくありません。売却を検討している場合は、相続発生後できるだけ早い段階で不動産会社に相談を始めることをお勧めします。

4-3. 【空き家向け】最大3,000万円控除「被相続人の居住用財産に係る特例」

相続した空き家を売却する場合、「被相続人の居住用財産（空き家）に係る3,000万円特別控除」が使える可能性があります。これは、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる非常に大きな特例です。

この特例の主な適用要件は以下のとおりです。

要件が複雑なため、適用可否の判断には専門家の確認が不可欠です。

また、「取得費加算の特例」と「空き家の3,000万円控除」は併用できますが、控除の順序によって節税効果が変わるため、どちらを先に適用するか慎重に検討する必要があります。

4-4. 相続税申告と売却のスケジュールを連動させる実務戦略

手残りを最大化するためには、相続税申告と不動産売却のスケジュールを連動させて考える必要があります。以下は、標準的なスケジュール例です。

特に重要なのは、売却を前提とする場合は早めに不動産会社に相談を始めることです。売却には想定以上に時間がかかることがあり、「取得費加算の特例」の期限ギリギリになって焦ることのないよう、余裕を持ったスケジュールを組むことが大切です。

5. 【法改正】相続登記の義務化で知っておくべき期限とリスク

5-1. 2024年4月から義務化：いつまでに登記すべきか

2024年4月1日から、相続登記が義務化されました。これまで相続登記は任意でしたが、法改正により「相続の開始を知った日から3年以内」に登記を行うことが義務付けられています。

この義務化は、2024年4月1日以降に発生した相続だけでなく、それ以前の相続にも適用されます。つまり、すでに相続が発生しているにもかかわらず登記をしていない不動産がある場合、2027年3月31日までに登記を完了する必要があります。

5-2. 【放置厳禁】登記しない場合のリスク（過料・売却不可・権利関係の複雑化）

相続登記を放置すると、過料以外にもさまざまなリスクがあります。

手残りを最大化するためにも、相続登記は早めに完了させることをおすすめします。

プロが押さえるチェックポイント

2024年4月の相続登記義務化により、登記を放置することのリスクが高まりました。特に注意が必要なのは、過去に相続が発生したまま登記していない不動産がある場合です。2027年3月31日までに登記を完了しなければ過料の対象となります。心当たりがある方は、早めに専門家に相談することをお勧めします。

5-3. 登記手続きの流れと必要書類

相続登記の基本的な流れは以下のとおりです。

主な必要書類は以下のとおりです。

登記手続きは司法書士に依頼するのが一般的です。当事務所でも、提携司法書士と連携して登記手続きをサポートしておりますので、お気軽にご相談ください。

6. なぜ「不動産に強い相続専門税理士」に依頼すべきなのか

6-1. 相続税と譲渡所得税を「トータルで最適化」できる唯一の専門家

不動産相続に関わる専門家は複数いますが、それぞれ役割が異なります。

税理士は相続税の申告だけでなく、売却時の譲渡所得税まで含めた「税金のトータル最適化」ができる唯一の専門家です。

たとえば、「小規模宅地等の特例を使って相続税を下げるべきか、それとも早期売却して取得費加算の特例を活用すべきか」という判断は、相続税と譲渡所得税の両方を計算・比較しなければできません。このような複合的な判断ができるのは、税理士だけなのです。

6-2. 評価額の適正化から売却の出口戦略までワンストップ対応

当事務所は「不動産に強い相続専門税理士事務所」として、以下のサービスをワンストップで提供しています。

「どこに相談すればよいかわからない」という方も、まずは当事務所にご連絡ください。ワンストップで対応いたします。

6-3. 【ご案内】当事務所が選ばれる理由

当事務所が多くのお客様に選ばれている理由は以下のとおりです。

ご相談は、お電話またはWebフォームから承っております。相続が発生した方も、これから対策を考えたい方も、お気軽にお問い合わせください。

7. よくある質問

不動産相続について、お客様からよくいただくご質問をまとめました。

まとめ：不動産相続で「手残り」を最大化するために今すぐできること

ここまで不動産相続で「手残り」を最大化するためのポイントを解説してきました。

最後に、本記事の内容を踏まえたチェックリストをまとめました。

【チェックリスト】手残り最大化のための3ステップ

不動産相続は、評価額の計算から分割方法の選択、売却のタイミングまで、専門的な判断が求められる場面が数多くあります。

「自分のケースはどうすればよいのか」と迷われたら、ぜひ当事務所にご相談ください。

相続専門の税理士が、お客様の状況を丁寧にお聞きし、「手残り」を最大化するための最適な戦略をご提案いたします。